Bruno DECREUSE, doyen de la faculté d’Aix-Marseille Université. Également chercheur au laboratoire Aix-Marseille School of Economics ainsi que professeur d’économie à AMU.
Nous avons eu l’occasion de l’interviewer lors des Rencontres Économiques d’Aix, où il participait à la conférence « Quelles politiques de logement ».
EP : Pendant votre intervention, vous avez parlé de l’encadrement des loyers, est-ce que ce dernier vous semble efficace pour répondre à la crise du logement ?
BD : L’encadrement des loyers, c’est du One o One (fait référence à une situation dans laquelle deux parties entrent en opposition direct) économique. C’est-à-dire qu’on a une offre et une demande de surface locative, le jeu, c’est que ça s’équilibre, à l’arrivée il y a un prix et un loyer au mètre carré. Ajusté par la qualité du logement bien sûr, il vaut ce qu’il vaut, mais au moins, il a pour grand mérite d’accorder les plans des offreurs et des demandeurs sur ce marché.
Maintenant, si on encadre les loyers, ça veut dire qu’on met en place un prix plafond, mais qu’on ne peut donc pas dépasser alors dans des tas de cas, notamment dans les zones tendues. Il va être inférieur au prix d’équilibre ce qui va donc déboucher sur un excès de demande locative avec des tas de ménages qui veulent accéder à la location plus qu’il n’est raisonnable pour équilibrer le marché. Et quand on a un excès de demande, il faut la rationner, et comment fait-on si on n’a pas de mécanisme de prix ? Dans ce cas-là, on fait jouer des mécanismes de discriminations. Alors parfois, la discrimination peut être positive, mais ça peut-être aussi de ne pas prendre une personne qui n’a pas un contrat béton, alors que fondamentalement, ce n’est pas un problème, puisqu’on pourrait potentiellement s’en débarrasser rapidement et prendre quelqu’un d’autre. Mais on fait jouer des mécanismes de discrimination, et ça crée tout son cortège de maux sociaux.
L’autre aspect négatif de l’encadrement des loyers est que ça réduit les incitations pour les propriétaires à investir dans la qualité du logement locatif. On crée alors une bombe à retardement sur la qualité de ce parc dans les années à venir. Voilà pourquoi les économistes n’aiment pas les encadrements du loyer.
EP : Est-ce que pour vous l’encadrement des loyers engendre inévitablement des discriminations ?
BD : c’est vite dit, je n’ai pas dit qu’il n’y avait pas aussi de bonnes raisons dans des zones tendues de faire de l’encadrement des loyers. Certaines fois, il est vrai que les propriétaires sont dans des situations, on ne va pas dire de monopole, mais de pouvoir de marché. Ce dernier peut l’exploiter dans un contexte où la demande est si forte qu’on comprend qu’ils ont un pouvoir de marché. Et du coup, on a bien envie de casser ce pouvoir de marché avec la mise en place d’un prix plafond. Mais très sincèrement, ça reste très compliqué de mesurer les résultats de l’encadrement des loyers. Et donc oui je pense qu’avec l’encadrement des loyers on avive des phénomènes qui existent déjà Sur le marché immobilier qui sont des phénomènes de discrimination, notamment dans le parc privé, où plusieurs études ont déjà prouvé avec du testing amélioré comment on pouvait observer à égalité de demande de CV et de lettre de motivation que la probabilité d’accéder à une interview ou une visite était beaucoup plus faible pour des personnes avec un nom qui évoque des pays du Maghreb. Donc oui, les phénomènes de discrimination sont présents.
EP : Vous avez aussi mentionné la loi SRU, est-ce que ce seuil d’obligation de possession de 25 % de logements sociaux dans certaines communes de plus de 3 000 habitants vous semble toujours adéquat aujourd’hui ?
BD : Alors spontanément, je n’aime pas trop les régulations de ce type à titre personnel. Maintenant, l’objectif de mixité sociale existe, il est très important dans une société qui perd ses repères, où l’on voit finalement qu’on peut avoir plus de liens sociaux avec des gens qui viennent des États-Unis qu’avec nos voisins. Il y a la nécessité de recréer des dynamiques sociales où les gens se rencontrent, où les gens de différentes classes sociales peuvent se connaître. On comprend l’objectif de la régulation, d’autant qu’il y a une difficulté d’accéder au logement aujourd’hui. Simplement, ça a plein d’effets pervers. Dans les grandes lignes, c’est très facile comme à Marseille d’appliquer la loi SRU, mais dans des villes plus petites où la ségrégation sociale s’est opéré, où les ménages votaient avec leurs pieds (ils sont partis du centre-ville de Marseille pour aller dans les communes alentours), clairement la volonté et la stratégie des gens, c’était de fuir la mixité sociale. Donc on comprend dans ce cas-là que les gens ne veulent pas dans ces petites communes de l’objectif des 20-25% de logements sociaux. Et comme la constructibilité des terrains elle est dans les pattes des édiles locaux, elle l’est moins aujourd’hui, ce sont les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) qui s’en chargent. Il demeure qu’au niveau local, on lutte des quatre fers dans certaines agglomérations pour ne pas construire de nouveaux logements sociaux, parce que si on devait le faire alors il faudrait qu’il y ait beaucoup de logements sociaux parmi ces logements. Donc moi ce que je n’apprécie pas là dedans, c’est que c’est un frein à l’émergence de nouveaux logements, et à mon sens le principal problème du marché du logement ce n’est pas de savoir s’il y a pas de logement locatifs ou de logement sociaux ou d’accès à la propriété, c’est l’absence de nouveaux logements ou en tout cas la faiblesse de la création de nouveaux logements.
EP : Est-ce que selon vous est-ce qu’il faudrait baisser ce taux ? Le supprimer ?
BD : Probablement que dans les petites villes il faudrait donner davantage de liberté aux acteurs, et peut-être aller contre les objectifs de mixité sociale. Après, je reconnais que la conséquence n’est pas forcément meilleure, mais de fait pendant de nombreuses années, les villes ont préféré payer plutôt que de satisfaire les critères de la loi. De toute façon, ce n’était pas rempli, donc si le but était simplement de faire payer les gens plus aisé pour des zones moins aisées, il y a plein d’autres façons de le faire que de créer cette loi, la puissance publique doit d’une certaine façon assumer ses idées. Et si on veut que la collectivité paie pour des logements sociaux, on fait un impôt pour.
EP : De quelle façon peut-on concilier le rêve d’un certain nombre de Français de posséder d’avoir un pavillon avec piscine en périphérie des villes, avec les problématiques environnementales, notamment liées à l’artificialisation des sols ?
BD : Le pavillon avec piscine correspond à une situation du sud de la France, comme à Aix-en-Provence et ses alentours. Le rêve de vie avec piscine en Provence n’est clairement pas accessible à la majorité de la classe moyenne. On est sur un désir qui touche essentiellement des gens bien placés dans la distribution des revenus, voire des patrimoines. Est-ce que ce concept-là est encore valable à l’air où des mesures visent au développement durable et où on voit émerger le concept de zéro artificialisation ? C’est une vraie bonne question, je n’ai pas de réponse à ça. À un moment les désirs de la population se heurtent aux exigences qui sont collectives et il va peut-être falloir expliquer aux gens que ce ne sera plus possible. Zéro artificialisation ça veut dire clairement que là où on crée de nouveaux fonciers, il faut désartificialiser ailleurs. Comme je vous l’ai dit pour moi le drame, c’est le manque de logement, et c’est donc aussi l’absence de libération du foncier, c’est sûr que zéro artificialisation nette ça va à l’encontre de cet objectif. Mais de vous à moi, vous êtes des jeunes, que je pense épris d’objectifs de développement durable et de lutte contre le changement climatique. zéro artificialisation nette, c’est quand même ça l’idée aussi. Je n’ai pas la réponse absolue à ça, maintenant pour ceux qui ont déjà une piscine, je ne suis pas certain que le fait qu’ils la remplissent ou pas pendant l’été, ce soient vraiment l’alpha et l’oméga de ces politiques de développement durable. Mais je vois l’idée d’un signal lancé à l’ensemble de la population, les règles du jeu ont changé, et en ce sens, je trouve que c’est sain. Sinon je crois qu’il y a bien d’autres choses à faire qu’empêcher des gens de remplir leur piscine pendant l’été.
EP : Et donc pour vous, il faut arrêter de construire des maisons à l’extérieur des villes vis-à-vis de l’étalement urbain ?
BD : Je pense qu’il faut partir du désir des gens de toute façon, et dans ce contexte le jeu est ensuite de créer des contraintes qui sont de l’ordre de la gestion des externalités notamment au niveau environnemental. On crée des contraintes, mais on laisse les acteurs se débrouiller dans ce contexte-là. Donc oui, l’étalement urbain est un petit peu nécessaire en ce moment. On voit que les gens ont envie de se regrouper, ils ont envie d’aller vers des villes de taille moyenne plutôt que des villes de grande taille. Peut-être que le covid a changé la règle et que le télétravail va changer la donne, mais disons que pour l’instant, c’était le souhait des gens, il faut l’accompagner en leur mettant des contraintes dans les pattes, plutôt que leur dire là où ils doivent habiter.
